Imobiliário

Classe média: nicho de oportunidades

Apostar em novos segmentos de mercado e descentralizar as ofertas habitacionais, alargando as opções até às províncias são as principais conclusões do estudo “Re-Search: 10 Factores de Competitividade do Sector Imobiliário Angolano”. A Angola’in teve acesso à pesquisa da agência de consultoria Deloitte e revela as principais premissas que podem influenciar a dinâmica do sector.

O estudo “Re-Search Angola” alerta os profissionais do sector imobiliário para o renascer de um novo grupo de potenciais investidores. As conclusões alertam para a necessidade e urgência de se apostar em novos segmentos e para o afastamento da produção exclusiva para as classes altas. O mesmo documento adianta que o país assiste ao emergir de uma classe média pró-activa, com poder de compra e interesse crescente em adquirir casa própria.

A pesquisa encomendada pela ESCOM Imobiliária e pela Mota-Engil Real Estate traz uma nova visão do mercado, revelando a dinâmica e as tendências deste sector face à evolução constante. Para corresponder às novas carências e às necessidades do momento de reconstrução nacional, a Deloitte (responsável pelo estudo) conclui que a competitividade e evolução da indústria imobiliária estão intrinsecamente dependentes de dez factores: burocracia, concorrência, custos de construção, custos/ riscos financeiros, demografia, direitos de propriedade, produto, segmentação, terrenos e localização e ‘preço a pagar’.

A Angola’in divulga, em exclusivo, os factores e as tendências que podem auxiliar as empresas de construção no desenvolvimento de estratégias de negócio. Estas devem estar conscientes de que existem diversos segmentos com diferentes necessidades, o que implica uma diversificação das ofertas.

O “Re-Search Angola” enumera outras questões pertinentes que têm ditado o rumo do sector. A análise dos resultados dos inquéritos leva os investigadores a concluírem que o ramo imobiliário angolano revela pouca maturidade, situação frequente nos mercados emergentes, uma vez que ainda não existem produtos de financiamento imobiliário estruturados por causa da ineficácia de registos prediais. Esta situação é o principal motivo da inibição do desenvolvimento do crédito à habitação. De facto, a generalidade da população ainda não dispõe das garantias reais suficientes para aceder ao crédito. Porém, o emergir da classe média permite que uma parcela crescente de angolanos reúna as condições necessárias para adquirir casa e para revolucionar o mercado.

A nova geração

São jovens e trabalham na função pública, em multinacionais, em instituições bancárias e em serviços que lhe permitem auferir um rendimento crescente e aceder a meios que até aqui eram exclusivos das elites. A classe média assume importância primordial neste estudo e, de acordo com a Deloitte, deve ser considerada como uma alternativa viável. A oferta é ainda muito reduzida face à crescente procura. Portanto, uma das principais advertências da pesquisa diz respeito a esta matéria, apontado a necessidade de considerar outros segmentos e de deixar de se focar unicamente a produção nos segmentos upper upscale, concentrados em Luanda.

A nova classe trabalhadora tem um nível de educação superior, tem poder de compra e procura habitação própria (fruto do aumento da taxa de emprego e da estabilização laboral). O crescimento económico, nomeadamente o proliferar da actividade empresarial, tem sido decisivo no combate ao absentismo e na geração de riqueza.

Este novo mercado tem uma particularidade interessante e que tem motivado a dinamização do sector. A classe média comporta uma alteração da estrutura demográfica, pois assiste-se a uma redução do número médio de elementos por agregado familiar. Esta situação conduz à procura de mais casas por parte de cada família e é determinante na escolha da tipologia do edifício, especialmente no que toca aos jovens casais que optam por espaços mais pequenos. Assim, regista-se um aumento da procura de tipologias entre o T1 e o T3.

Os custos

O interesse por casas mais pequenas conjugado com os elevados preços praticados nas zonas nobres são razões fortes para levar os agentes imobiliários a orientar os seus produtos para um leque alargado de potenciais clientes. Aliás, a questão financeira é um dos motivos para apostar em novos segmentos. O facto dos terrenos disponíveis em localidades como Ingombotas, Maianga (Luanda) ou Restinga (Lobito) serem escassos conduz à inflação dos preços e é o principal indicador de que os construtores devem apostar noutras áreas de Luanda e, sobretudo, nas províncias mais dinâmicas. Orientar as ofertas para zonas menos premium permite chegar a segmentos com poder de compra inferior, o que reduzirá o preço de comercialização. Por outro lado, a Deloitte constatou que há um crescente número de expatriados que tendem a procurar espaços temporários, o que revela que existe um mercado de arrendamento ainda por explorar e que é bastante atractivo para a diversificação e crescimento do sector. A este grupo junta-se as empresas que procuram habitações em segunda mão para alugar e que têm dificuldade em encontrar áreas com as condições mínimas de habitabilidade. O esquecimento deste nicho tem provocado prejuízos nos agentes imobiliários, que se vêem obrigados a baixar as rendas.

O estudo refere ainda uma componente crucial, responsável pelo investimento total e que constitui um dos principais handicaps da competitividade do imobiliário. A construção é a área base desta indústria e a que reúne maiores preocupações. A insuficiente capacidade produtiva de matérias-primas é o principal entrave que, associado aos constrangimentos de transporte, contribui para o aumento dos custos dos empreendimentos.

Os autores do estudo, apontam ainda a falta de legislação sobre a propriedade horizontal como condicionante do alargamento do sector imobiliário, que enfrenta barreiras como a excessiva carga burocrática, os custos de compra dos terrenos, a dificuldade na aprovação dos projectos e no desbloquear das licenças.

As conclusões do “Re-Search Angola” deixam algumas dicas importantes. Uma das fórmulas mais viáveis para orientar as estratégias de negócio consiste em desenvolver projectos que contemplem melhorias nos espaços públicos, acção bastante valorizada pelas autoridades nacionais e municipais.

‘Value for Money’ será certamente outro conceito a reter. É evidente que a maioria dos players deste mercado desconhecem o rumo e o modo como será a evolução do sector, o que tem conduzido à criação de produtos que consistem num mix de valências (residencial, comercial e escritórios), em parte devido à escassez da oferta. Tendo em conta que os clientes estão cada vez mais informados acerca do funcionamento da actividade, o caminho do imobiliário passa certamente pela comercialização de produtos baseados no conceito ‘Value for Money’.